SÍNDICO PODE AUMENTAR O VALOR DO CONDOMÍNIO SEM APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA?

24/04/17

Patrícia Lima de S. Oliveira Reis - OAB/SC 38.135



Discute-se a possibilidade do síndico aumentar o valor do condomínio em razão de despesas extraordinárias para suprir um déficit de caixa.

Não. E quanto a isso o entendimento é soberano. Contudo, isso não lhe impede de realizar a cobrança de despesas extraordinárias para suprir um déficit de caixa.

Esclarecendo, além da determinação legal contida nos incisos VI e VIII, do art. 1348[1], do CC e na convenção de cada condomínio, ao menos uma vez por ano o síndico deve convocar assembleia de prestação e aprovação de contas. E, normalmente, é nessa assembleia que o síndico apresenta a previsão orçamentária para os próximos meses, ocasião em que são realizadas projeções futuras com lastro nos dissídios dos trabalhadores, aumento das contas de consumo, correção de contratos de prestadores de serviços, previsão de inflação para aquisição de produtos e outros dados que refletirão no percentual de aumento proposto para discussão e que são necessários para manutenção da funcionalidade do condomínio.

Entretanto, em algumas oportunidades a assembleia pode vetar a correção da taxa condominial, mas, mesmo assim, tal veto não é suficiente para impedir que valores extras sejam cobrados para suprir o deficit entre o que o condomínio arrecada e o necessário para sua mantença.

Ora, tão certa quanto a determinação de que a decisão assemblear deve ser mantida é a obrigação do síndico prevista no inciso V do mesmo artigo 1348[2] – “… zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.

Assim, verificando o síndico que o total arrecadado com a taxa condominial não é suficiente para manter a prestação de serviços que interessam aos próprios condôminos, e precavido dos demonstrativos financeiros e orçamentários necessários, poderá emitir boleto para cobrança de despesas extraordinárias para suprir esse déficit.

Em um primeiro momento, tal postura pode parecer autoritária e ilegal, porém, tendo o síndico demonstração do déficit orçamentário, o mesmo não pode se sujeitar a arcar com ônus de juros bancários e/ou empréstimos para suprir tal déficit, ocasião em que poderá se valer da cobrança de despesas extraordinárias para garantir o cumprimento da sua própria competência legal.

Logicamente, é um caso extremo, mas totalmente possível, salvo exista na regra condominial disposição sobre a possibilidade do uso de fundo de reservas ou outras situações para cobrir o déficit orçamentário.

Dessa forma, é importante que os condôminos sejam conscientes e participem da assembleia em que há a discussão orçamentária, pois, quando for aprovada a manutenção sem qualquer correção da taxa condominial e sem que exista a diminuição de algumas facilidades existentes no condomínio, por exemplo, ainda assim o condômino poderá arcar em algum momento com o ônus decorrente da diferença de caixa entre o que se arrecada e o que se gasta.

Portanto, ainda que não seja de agrado dos condôminos aceitar o aumento proposto pelo síndico/administradora, é necessário bom senso de todos e, principalmente, uma demonstração financeira bem elaborada e com a apresentação, se for o caso, de aumentos escalonados e outras situações, pois, até em razão da inflação e outros aumentos, é certo que nenhum condomínio conseguirá manter a qualidade de serviço sem que exista a correção da taxa condominial ou sem que seja necessário realizar o uso, quando possível, do fundo de reserva, que, ao longo dos meses, também precisará ser reposto. Um síndico consciente e conhecedor da legislação dificilmente aceitará utilizar de juros bancários para suprir o déficit orçamentário ordinário.

Conclui-se, portanto, sem jamais querer discutir sobre o poder de decisão da assembleia, que, em alguns casos específicos, até mesmo a decisão assemblear pode ser descumprida pelo síndico, desde que devidamente motivada e lastreada em dados concretos. E esse descumprimento não pode ser interpretado como violação dos deveres sindicais.

NOTAS

[1] VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

[2] V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

 

*Patrícia Lima de Souza Oliveira Reis – Advogada e colaboradora no Escritório Bunn, Piccollo & Barcelos João advogados associados em Santa Catarina, especialista em direito Imobiliário e Condominial, pós-graduada em Direito Processual Civil (novo CPC) e Gestora Ambiental.