Formalidades Essenciais para a Legitimidade da Cobrança de Anuidades dos Corretores de Imóveis

24/01/18



FORMALIDADES ESSENCIAIS PARA A LEGITIMIDADE DA COBRANÇA DE ANUIDADES DOS CORRETORES DE IMÓVEIS*

Corretor de imóveis é aquele que domina as técnicas e as etapas de uma transação imobiliária. É quem acompanha o mercado, avalia possíveis compradores, conhece imóveis e age para que ocorra o encontro entre os dois interessados de maneira a satisfazer as suas necessidades.

Eles estão submetidos ao Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI), divididos em Regiões. Dentre outras atribuições, o CRECI disciplina e fiscaliza o exercício da profissão de corretor de imóveis, tendo autonomia administrativa, operacional e financeira. Em Santa Catarina, existe o CRECI da 11ª Região.

É cediço que há cobranças de anuidades para o exercício regular da profissão. Para o caso de inadimplência, haverá a inscrição em Dívida Ativa, a qual é título um executivo que dá certeza, liquidez e exigibilidade a anuidade não pago, possibilitando o ingresso de ação judicial por parte da Procuradoria do CRECI.

No entanto, algumas regras devem ser observadas pelo Órgão Fiscalizador antes de promover atos executórios, uma vez que está submetido ao regramento da Resolução COFECI nº 176/84, norma que disciplina a cobrança de Dívida Ativa de Corretores de Imóveis.

Uma das formalidades impostas pela referida Resolução é a do artigo 5º, que assegura o prazo de 30 dias para que o devedor seja notificado, efetue o pagamento de forma amigável e evite sua inscrição em Dívida Ativa. Ressalta-se que é ônus do Órgão Fiscalizador comprovar que notificou a pessoa do devedor quanto ao dever de adimplir os valores pendentes, sob pena de grave violação de direito e cerceamento defesa. A inobservância desta formalidade é tão grave que culmina na nulidade do próprio título executivo.

É imprescindível que a referida notificação para pagamento seja entregue à pessoa do devedor e tenha fim específico para adimplemento de anuidade e/ou apresentação de defesa administrativa, caso discorde do valor. A ausência de notificação prévia e pessoal, com fim específico para pagamento ou apresentação de defesa administrativa, é causa de nulidade de inscrição do devedor em Dívida Ativa.

É comum que Corretores de Imóveis atendam pessoas em diversas Imobiliárias, em distintos locais, situação que torna mais difícil a intimação pessoal do devedor. Para essa hipótese, a jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 4ª Região entende pela viabilidade de publicar o ato por edital, desde que observados alguns requisitos específicos, como por exemplo, conter os dados mínimos para a identificação do intimado, a finalidade do ato e os fatos e fundamentos legais pertinentes, principalmente o débito que está sendo exigido. Assim, os processos administrativos que apuram anuidades inadimplidas em que se constatam a inobservância dessas formalidades legais, o devedor pode requerer a nulidade de todos os atos processuais, uma vez que não são frutos de ilegalidade quanto a forma, o que retira a sustentação de qualquer execução fiscal.