A Competência Municipal na Regularização Fundiária, após a Edição da Lei 13.465/2017

31/10/17

Alini Masson – OAB/SC 38.145



A conversão da Medida Provisória 759/2016 em lei, trouxe significativas mudanças no processamento da regularização fundiária urbana e rural, sobretudo, atribuindo ao município a competência para processar e julgar os processos de regularização fundiária.

            Segundo disposição prevista no artigo 30, da Lei 13.465/2017, cabe aos municípios nos quais estejam situados os núcleos urbanos informais, classificar as modalidades de regularização fundiária urbana e, processar, analisar e aprovar os projetos de regularização fundiária, emitindo ao final a Certidão de Regularização Fundiária – CRF, que será o documento hábil para o registro do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis.

            A certidão de regularização fundiária – CRF, é conceituada nos termos do art. 11, “V”, como: documento expedido pelo município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo à sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes forem conferidos, e será expedida ao final do processo administrativo municipal.

            O procedimento administrativo se dará através de demarcação urbanística ou por requerimento dos interessados.

            Em caso de processo de regularização fundiária sem demarcação urbanística, o procedimento terá início no município, com o protocolo do requerimento dos legitimados (art. 28, I), fixando o prazo para que o munícipio no prazo de até 180 (cento e oitenta) dias do protocolo do requerimento, fixe a modalidade de Reurb, ou indefira fundamentadamente o requerimento.

            Nos casos de inércia do ente municipal, será fixada automaticamente a modalidade de classificação da Reurb indicada pelo legitimado em seu requerimento, com o respectivo prosseguimento do procedimento administrativo, cabendo ao município em caso de não concordância elaborar futura revisão da modalidade de Reurb, mediante a apresentação de estudo técnico que a justifique.

            Entretanto, a competência municipal vai além do processamento e julgamento dos procedimentos administrativos. A legislação cria obrigações para o ente municipal, no processamento do feito, cabendo a este proceder as buscas necessárias para determinar a titularidade dos domínios dos imóveis, onde estão localizados os núcleos urbanos informais a serem regularizados.

            Outrossim, também cabe ao município notificar, em caso de imóveis públicos de outras titularidades ou particulares os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo urbano informal, os confinantes e terceiros eventualmente interessados, para, que querendo apresentem impugnação no prazo de 30 (trinta) dias.

            Em caso de imóveis públicos municipais, cabe ao município notificar os confinantes e terceiros eventualmente interessados, para querendo apresentar impugnação no mesmo prazo citado acima.

            A notificação se dará pela via postal, no endereço que constar da matrícula ou da transcrição, considerando-se como efetuada quando entregue no endereço, e se dará através de edital, com prazo de 30 dias, quando o proprietário e confinantes não forem encontrados ou quando houver recusa da notificação por qualquer motivo.

            De outra vênia, quando os imóveis atingidos ou confinantes não estiverem matriculados ou transcritos na serventia, o Município realizará as diligências perante as serventias anteriormente competentes, mediante apresentação da planta do perímetro regularizada, a fim de que sua situação jurídica seja regularizada, caso possível.

            A busca cartorial da condição do imóvel, em caso de procedimento sem demarcação urbanística, constitui-se um verdadeiro desafio para as administrações públicas municipais, uma vez que os setores trabalham com equipe diminuída e sobrecarga de trabalho. Outrossim, a inexatidão da situação registral, seja no que diz respeito as medidas de propriedades ou mesmo aos titulares de seu domínio, tende a burocratizar e postergar a análise do processo.  

            Outrossim, quando a regularização iniciar-se com a demarcação urbanística, o procedimento descrito acima, se torna desnecessário.

            A demarcação urbanística é conceituada como sendo o procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com a averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do município. Entretanto, não é condição para o processamento e efetivação da Reurb.  

            Instruído com planta e memorial descritivo da área a ser regularizada e planta de sobreposição do imóvel demarcado com a situação da área constante de registro de imóveis, o auto de demarcação urbanística poderá abranger uma parte ou a totalidade de um ou mais imóveis inseridos em uma ou mais das seguintes situações: domínio privado com proprietários não identificados, em razão de descrições imprecisas dos registros anteriores; domínio privado objeto do devido registro no registro de imóveis competente, ainda que de proprietários distintos ou domínio público.

            Em tal procedimento, também cabe ao poder público a notificação dos titulares de domínio e confrontantes da área demarcada, pela via postal, para que querendo impugnem o auto de demarcação no prazo comum de 30 dias. Caso haja impugnação em relação à parcela da área a ser regularizada, é facultado ao Poder Público prosseguir com o procedimento com relação à parcela não impugnada.

            Ao final do processo o auto de demarcação urbanística será encaminhado ao registro de imóveis e averbado nas matrículas por ele alcançadas.

            A principal peculiaridade do processo de demarcação urbanística quando houver impugnação, é que caso exista demanda judicial de que o impugnante seja parte e que verse sobre direitos reais ou possessórios relativos ao imóvel, deverá informa-la ao poder público que comunicará ao juízo sobre o processo de Reurb, com um levantamento de eventuais passivos tributários, ambientais e administrativos associados aos imóveis.

            Encerrado o processo administrativo, o auto de demarcação urbanística será encaminhado pelo Poder Público Municipal ao cartório de registro de imóveis, que procederá a sua averbação, observadas as seguintes exigências: em caso de incidir sobre imóveis ainda não matriculados, previamente à averbação será aberta matrícula, que deverá refletir a situação registrada do imóvel; em caso de abranger imóveis situados em mais de uma circunscrição imobiliária, o oficial de registro de imóveis deverá comunicar as demais circunscrições de registro de imóveis para a averbação do auto de demarcação urbanística.

            Por fim, a demarcação deverá ser averbada ainda que a área abrangida pelo auto supere a área disponível nos registros anteriores.

            Em ambos os casos houve a transferência de competência para os municípios, restando as serventias, apenas o registro, abertura e averbações das matrículas.